• Immobiliengutachter Immobilienbewertung Kaufberatung Immobiliensachverständige Kaufbegleitung Immobilienbewertung Verkaufsberatung Immobiliengutachter Baugutachten Gutachtergruppe Nord

Grundstücksbewertung



Die Grundstücksbewertung wird in der Regel durch qualifizierte Immobiliensachverständige für bebaute und unbebaute Grundstücke, Mieten und Pachten, durchgeführt und ist ein in Deutschland über die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregeltes Verfahren um den Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB für ein bebautes oder unbebautes Grundstücke zu ermitteln. Ob es sich dabei um Eigenland oder auch um Erbbaugrundstücke handelt, ist vorerst irrelevant.

Gemäß § 16 ImmoWertV soll die Bodenwertermittlung vorrangig im Vergleichswertverfahren durchgeführt werden. Man unterscheidet dabei das unmittelbare und das mittelbare Vergleichswertverfahren. Beim unmittelbaren Vergleichswert-verfahren wird auf vorhandene Verkaufspreise von Grundstücken zurückgegriffen, deren wertrelevante Merkmale hinreichend genau mit denen des Bewertungsgrundstücks übereinstimmen. Das mittelbare Vergleichswertverfahren basiert dagegen auf Bodenrichtwerten, die von Gutachterausschüssen ermittelt und veröffentlicht werden.

Unmittelbares Vergleichswertverfahren

Grundstücksbewertung Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren geht davon aus, dass der Verkehrswert aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von Grundstücken abgeleitet werden kann, die " hinreichend" mit dem Bewertungsgrundstück übereinstimmen. Der Begriff der hinreichenden übereinstimmung ist von der Rechtsprechung konkretisiert worden. Sie ist dann gegeben, wenn die Grundstücke übereinstimmen in
• Lage, z.B. Ortslage, Grundstückslage;
• Art und Maß der baulichen Nutzung, z.B. Wohnbauflächen;
• Bodenbeschaffenheit, z.B. Hanggrundstück oder ebene Topografie;
• Grundstückszuschnitt und -größe, z.B. rechteckig oder übergroß;
• Erschließungszustand, z.B. vollständig erschlossen;
• Umgebungsinfrastruktur, z.B. Einkaufsmöglichkeiten und ÖPNV.

Grundstückseigenschaften
Da aufgrund der sehr individuellen Grundstückmerkmale eine vollständige Übereinstimmung zwischen Bewertungs-grundstück und Vergleichsgrundstücken nur selten gegeben ist, können Abweichungen mittels Zu- oder Abschlägen dargestellt werden. Die Höhe der Zu- oder Abschläge sollte nach der einschlägigen Rechtsprechung 30 bis 35 Prozent nicht überschreiten. Höhere Zu- bzw. Abschläge zeigen sehr deutlich, dass eine Vergleichbarkeit nicht gegeben ist.

Anpassungsmöglichkeiten
Darüber hinaus werden eine zeitliche Nähe der Vergleichstransaktionen zum Wertermittlungsstichtag für das Bewertungsgrundstück sowie eine ausreichende Anzahl an Vergleichsgrundstücken verlangt. Probleme mit der zeitlichen Nähe lassen sich sachgerecht über eine indexbezogene Umrechnung lösen. Welche Anzahl an Vergleichsgrundstücken ausreicht, hängt vom Einzelfall ab.

Mittelbares Vergleichswertverfahren

Lassen sich für den unmittelbaren Vergleich nicht genügend Vergleichsfälle finden, so steht für die Bodenwertermittlung alternativ das mittelbare Vergleichswertverfahren über Bodenrichtwerte zur Verfügung. Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen ermittelt. Da sich Bodenrichtwerte immer auf eine Gruppe von Grundstücken beziehen, ist der Bodenrichtwert der Durchschnittswert (je m² Grundstücksfläche) für ein idealtypisches Grundstück einer Bodenrichtwertzone mit den dort vorherrschenden durchschnittlichen Eigenschaften. Die besonderen Eigenschaften des Bewertungsgrundstücks sind - genau wie beim unmittelbaren Vergleichswertverfahren - mittels Zu- oder Abschlägen anzupassen. Man bezeichnet dieses Verfahren auch als zweistufiges Verfahren, da die Bodenrichtwerte in der ersten Stufe aus unmittelbaren Vergleichspreisen abgeleitet werden.